Dispute Resolution

mg游戏摆脱稳赢的技巧® (SAR) 提供各种服务来协助其会员、其会员的客户和公众解决争议。由于成为并保持成为mg游戏摆脱稳赢的技巧的成员®, 会员同意遵守协会章程和房地产经纪人® Code of Ethics.

SAR 的争议解决系统 (DRS) 通过监察员计划、调解和某些仲裁情况帮助解决买卖双方之间以及消费者和房地产从业人员之间的分歧。

DRS 是一种庭外解决纠纷的手段。通过调解解决争议可以增进房地产专业人士与其客户之间的理解,并为昂贵且耗时的法律程序提供替代方案。 DRS 致力于设计可行且公平的替代传统民事诉讼的替代方案,从而阻止无聊的投诉。

协会工作人员的作用

该协会的受薪专业工作人员没有获得许可的房地产经纪人® 或律师。专业标准协调员负责确保根据加利福尼亚州和全国协会规定的政策和程序及时有效地完成文书工作管理、通知、通信和机密案件档案维护的专业标准流程房地产经纪人® 专业标准手册。 工作人员不得就您的案件向您提供法律建议或咨询。

整个伦理过程至少需要 3 个月,但可能需要更长的时间。工作人员的最终职责是确保各方享有正当程序。您可以通过确保及时响应额外的信息请求和流程中的任何相关截止日期来帮助员工。

如果您有mg官方电子平台提交投诉的程序问题,请联系专业标准与行政经理 Lyndsey Harrank,电话为 (916) 437-1226 或拨打 此电子邮件地址已受到垃圾邮件机器人的保护。您需要启用 JavaScript 才能查看它。.

该协会已经确定并培训了对萨克拉门托房地产行业的道德准则和护理标准有透彻了解的成员,以及愿意和耐心地帮助他人,提供监察员服务的成员。

当来自 SAR 会员或会员客户的电话打入协会时,可以向来电者提供监察员服务。监察员可以就可能的解决途径向投诉人提供建议或简单地回答问题。

如果在与被投诉人的会面中可以更好地解决问题,监察员可以鼓励投诉人请求道德调解。

如果投诉人希望提出投诉,监察员可以协助投诉人准备书面陈述并了解听证会的举证责任。

监察员也可能是争议方的房地产经纪人® 在随后的任何听证会上的代表。在此过程中,向投诉人保证完全保密。

调解是全美房地产经纪人协会首选的争议解决方式®.mg游戏摆脱稳赢的技巧® (SAR) 已培训专业标准委员会的一些成员为协会成员及其客户提供调解服务。

调解是一个自愿过程,在该过程中,争议各方与中立的第三方(调解员)会面,以达成双方都能接受的争议解决方案。调解员是公正的调解人;他们不决定无罪或有罪,不提供法律建议,也不将决定强加给任何一方。

调解是对抗性、昂贵且耗时的诉讼的替代方案。它是非对抗性的、保密的、非正式的和廉价的。调解现在被广泛认为是解决冲突和误解的首选论坛;这是当事方控制争议结果的地方。

如果双方就争议的解决达成一致,该协议通常写成双方签署的具有法律约束力的合同。如果调解不成功,当事人不会丧失仲裁或诉讼争议的合法权利。

(SAR) 提供的调解服务类型包括:

仲裁前的调解: 特区采取仲裁前强制调解的政策。在调解中,当事方控制决定的结果。与调解员讨论的目的是尝试解决问题并避免专业标准听证小组的正式听证会。 SAR 调解员由佩珀代因大学斯特劳斯争议解决研究所的讲师进行培训。成功的调解取消了仲裁听证会的需要。

签署的争议解决方案确保双方在最终和解后将收回其 250 美元的仲裁申请费中的 200 美元。 (在仲裁听证会中,专家组确定是否有任何一方被要求退还他们的押金。)

道德调解: 任何一方(公众成员、另一位房地产经纪人®或持牌房地产经纪人)可以致电协会并填写适当的申请表,要求与 SAR 成员进行道德调解。道德调解是一个自愿程序,让双方有机会在问题变成书面投诉之前会面并共同解决问题。

客户或房地产经纪人®/客户调解: SAR 还为 SAR 成员的客户或客户与房地产经纪人之间提供买方/卖方调解® 在合同协议(例如上市协议)中指定的情况下。这些由付费调解员提供,他们可能是也可能不是 SAR 的成员。

每方收费600美元。这笔费用用于支付两小时的调解费用,每小时 300 美元。如果调解时间超过两个小时,各方将因调解员的服务而额外支付费用。由于购买协议表明双方将调解他们的争议,如果争议金额超过小额索赔法庭允许的 10,000 美元,调解是买卖双方尝试解决争议的绝佳途径。

如果当事人想就仲裁要求律师费,则在仲裁之前进行调解也有法律先例。调解的一个非常明显的优势是当事人可以控制最终决定,而不是由其他人决定谁赢谁输的仲裁。

背景

全国房地产经纪人协会® 1913 年通过了其道德守则,规定了法律和法规规定的义务。并非所有的房地产经纪人都是房地产经纪人®;只有属于当地房地产经纪人协会的代理人® 可以要求这个称号。与房地产经纪人® 指定意味着遵守道德准则中详述的对客户、顾客、其他公众和房地产专业人士的专业行为的义务。正是由于对道德准则的这一义务,您可以向协会提出投诉。确定代理人是否是房地产经纪人®,请致电协会核实或查看协会名录。

房地产专业人士之间的许多困难可能源于误解或沟通不畅。因此,在提出投诉之前,建议您在提出投诉之前与您的房地产专业人士和/或公司的主要经纪人交谈。差异通常可以通过这种沟通来解决。

mg游戏摆脱稳赢的技巧® 提供 道德调解 作为在提交书面投诉之前解决争议的另一种选择。调解是一个自愿过程,让双方有机会与中立的第三方调解员会面并制定共同解决方案。

房地产经纪人协会® 仅确定是否违反了道德准则或协会会员义务,而不是是否违反了法律或房地产法规。当怀疑违反法律或法规或房地产专业人士不是房地产经纪人时®,您可能需要拨打 (877) 373-4542 联系加州房地产局或法院。如果投诉人正在提起诉讼,协会通常不会在诉讼结束之前进行道德投诉。

对于违反道德准则的行为,协会可能会对其房地产经纪人进行纪律处分® 成员。此类纪律处分可能涉及警告或谴责信函、要求与违规行为相关的适当教育、处以罚款和/或因严重或屡次违规而暂停或终止协会会员资格。协会可能不需要房地产经纪人® 向投诉人支付金钱或惩罚性赔偿,并且不能撤销房地产许可证。

提交道德投诉

要提出投诉,您必须:
  • 填写道德投诉表,签名并注明日期。 (道德投诉必须在投诉人知道——或合理地应该知道——潜在的不道德行为发生后的 180 天内提交给协会)。
  • 检查被认为违反的道德准则的条款。文章通过实践标准进行说明,但实践标准只能用作支持被指控的文章。必须引用文章编号。
  • 包括对投诉的情况和事实的叙述性描述,尽可能具体。
  • 附上所有相关文件的副本,例如上市和销售合同、信函等,将这些文件标记为附件 1 等。
  • 制作 8份投诉包 并将其转发给对投诉人有管辖权的协会专业标准协调员。

背景

为了不断努力提高我们会员市场的专业性,简化道德听证会程序并保护公众利益,特区通过了 C.A.R.违反道德规范的引用系统。

特区的专业标准和申诉委员会负责维护协会的最高原则并确保会员遵守房地产经纪人® 道德守则。多年来,会员一直在寻找避免耗时的道德投诉提交和听证会的方法。为了回应全州协会的类似投诉,C.A.R.引入了新的引文系统。 SAR 及其区域合作伙伴 El Dorado、Placer 和 Yolo County Associations of REALTOR®,均采用此引文系统,自 2009 年 1 月 1 日起生效。

引文系统如何运作

违反房地产经纪人部分条款的商业行为® 道德规范可能会受到引用或罚款。协会的申诉委员会或申诉委员会的一个小组委员会将决定协会收到的任何道德投诉中的行为是否会受到传讯/罚款。如果申诉委员会决定该行为是可援引的罪行,则会发生以下情况:

  • 违规者将收到通知(违规者的经纪人也将收到通知),并且他/她将有 10 天的时间支付所引述的罚款或要求举行道德听证会。
  • 如果十 (10) 天后仍未收到回复,则会发出警告信。如果在接下来的十 (10) 天内没有对警告信做出回应,则该事项将被提交进行全面的道德听证会,申诉委员会可能会进行修改
  • 在三 (3) 年内,只能向违规者发出三 (3) 次传票;随后的潜在违规行为将直接送交道德听证会。
  • 费用结构为:第一次引用 250 美元,第二次引用 500 美元,第三次引用 1,000 美元。仅在第一次传票时,违规者可以参加 90 天内完成的实时道德规范培训,之后违规者将获得已支付的 250 美元罚款中的 200 美元退款。

可引用的文章和行为

第三条:

  • 在获悉签署的购买要约后尝试更改补偿要约
  • 未能披露双重或浮动利率佣金的存在
  • 未向合作经纪人披露已接受要约的存在

第六条:

  • 在客户不知情或不同意的情况下接受任何佣金、回扣或支出利润

第十二条:

  • 未能在房地产传播和广告中呈现真实的画面
  • 未能在广告和其他陈述中披露专业地位
  • 未披露补偿 3rd 为客户免费提供服务的聚会
  • 未能做出合理努力以确保网站上的信息是最新的和正确的
  • 未能以合理和明显的方式显示公司名称和执照状态
  • 未能向公众展示广告和陈述的真实画面,包括误导性图像、互联网内容、URL 和域名
  • 未能披露分享或出售通过互联网收集的消费者信息的意图
  • 使用或注册不真实的域名或 URL
  • 使用他们无权获得的专业名称、认证或其他凭证
  • 未能披露作为所有者/房东和房地产经纪人的身份® 或被许可人在为 REALTOR 所在的物业做广告时® 拥有所有权权益
  • 谎称已“出售”财产
  • 注册或使用欺骗性 URL 或域名

第十四条:

  • 不配合任何专业标准程序或调查

第十六条:

  • 使用要约条款修改上市经纪人的补偿要约
  • 未经卖方/房东许可,在物业上放置待售/租赁标志

背景

通过成为和继续成为协会会员并签署遵守协会章程的协议,每个会员同意约束自己和他们代理的公司,将“因房地产交易”引起的争议提交仲裁,作为全国房地产经纪人协会第 17 条中的定义® Code of Ethics.

此外,从协会终止会员资格并不免除会员在其成为协会会员期间发生的争议的仲裁责任。

需要仲裁的争议包括与其他REALTOR的争议® 因房地产业务产生的成员及其作为房地产经纪人的关系® (通常是mg官方电子平台佣金的分配)以及因会员和客户之间的代理关系而与会员客户发生的特定合同纠纷(前提是客户同意将争议提交给协会具有约束力的仲裁并受仲裁的约束)奖)。

房地产经纪人® and REALTOR®– 在发生争议时(但不是在会员和负责经纪人之间)就涉及负责经纪人的争议提交仲裁的关联成员必须让负责经纪人参与争议并提出投诉。

会员和协会没有义务对同一公司的会员之间的争议进行仲裁,除非各方以书面形式同意在协会的设施下对此类争议进行仲裁或独立承包商协议的副本,其中规定该事项由协会审议提出了。同样,如果会员签订单独的协议来仲裁协会以外的争议(例如美国仲裁协会);该单独的协议将取代在协会仲裁争议的义务。

这不包括试图通过对另一名成员提起民事诉讼来绕过仲裁程序。在这种情况下,被诉会员可以请求法院根据仲裁协议强制在当地协会进行仲裁;然而,如果被申请人未能向法院提出这一请求,则当事人将放弃在当地协会进行仲裁的权利。

协会也可以拒绝明显不是由房地产业务引起的仲裁,明显超出提交仲裁投诉的时间范围,法律上过于复杂,或者争议涉及的金额过大或过小。如果投诉时涉及诉讼的仲裁事项,除非撤回诉讼或法院将此事发回协会,否则本协会将不进行仲裁。

如果一个成员在几个不同的协会中拥有会员资格,另一个成员可以向另一个成员拥有会员资格或两个成员拥有共同会员资格的任何协会提出投诉。

如果收到mg官方电子平台同一事件的道德投诉和仲裁请求,协会将等到仲裁结束后再进行道德投诉。此外,如果收到mg官方电子平台同一事件的不止一份仲裁投诉,这些请求将在一次仲裁听证会中合并考虑。并且在任何情况下都不会判给惩罚性赔偿,也不会超过争议中指定的金额。

特区在任何仲裁听证会之前都采取了强制调解的政策。与调解员讨论的目的是尝试解决问题并避免专业标准听证小组的正式听证会。在调解中,当事方控制决定的结果。如果问题在三小时的调解会议内成功解决,各方将获得 200 美元的押金返还。

如果双方无法通过调解解决争议,专业标准小组将安排正式听证会。

提起仲裁

要提出仲裁投诉,您必须:
  • 填写、签署仲裁申请表并注明日期。仲裁申请表应打字或打印,并注明争议金额,并应附上清晰的说明,解释您认为自己有权获得裁决的原因,并清楚标明任何相关的证据和附件。 仲裁请求必须随附所有文件的八 (8) 份清晰副本。
  • 投诉必须在交易完成之日或引起争议的事实发生之日起一百八十天 (180) 内提出。
  • 包括支付给mg游戏摆脱稳赢的技巧的 250 美元仲裁申请费®.
  • 在所有仲裁请求上获得投诉经纪人的签名。仲裁不得以销售人员为唯一投诉人进行。
  • 务必根据争议的情况确定必要和适当的答辩人——通常是佣金纠纷中的负责经纪人。